Az ingatlanpiaci változások mértékét és irányát jelző Ecostat Ingatlan Barométer indexe 2009 harmadik negyedévében 1,54 százalékponttal, 35,4 százalékra növekedett, így 2009 év végére remény van arra, hogy az ingatlanpiac megnyugodjon. Az egy év óta folyamatosan csökkenő ingatlanbarométer értéke, ha nem is jelentős mértékben, de már növekszik. A gazdasági és pénzügyi válság negatív hatása alól lassan kikerülő ingatlanpiacra még mindig a stagnálás jellemző a leginkább. Bízunk abban, hogy belátható időn belül a gazdaság újbóli erősödésével, a lakosság fizetőképes keresletének növekedésével élénkül az ingatlanpiac, és az ingatlanbarométer értéke tovább növekszik.

 

A vevőoldali megszigorítások – még a jövő évben is – gátat szabnak a lakás és egyéb ingatlanok jelentős számú vásárlásának, az ingatlanpiac gyors élénkülésének. A kormányzat 2009 októberében újraindította a lakásvásárlási hitelprogramot, amely gyorsíthatja a hazai ingatlanpiac fellendülését. Jóval alacsonyabb lesz az önkormányzatoknak nyújtott költségvetési támogatás és az egyéb bevételeik is csökkennek. Mindezek alapján jelentős fogyasztásra, ezen belül is jelentős ingatlan-beruházásra és ingatlan-fejlesztésre 2009 végéig, 2010. év elejéig nem számít az Ecostat.

Felmérésünk szerint 2009 harmadik negyedévében a „legnagyobb” csökkenést az önkormányzatoknál (-3,46 százalék) mértük, 0,2 százalékkal esett vissza a vállalatok ingatlanfejlesztési indexe. Nem változott az ingatlan-forgalmazók konjunktúra indexe, továbbra sem várnak jelentős növekedést az ingatlanforgalmazás területén. A lakosság az év első negyedévében még negatív (-5,8 százalékos) ingatlan-fejlesztéssel számolt, az év második és harmadik negyedévében már kissé optimistábbak és ingatlan-fejlesztési indexük 0,3, illetve 6,35 százalékponttal növekedett. E növekedés természetesen csak azt jelzi, hogy további jelentős visszaesést már nem vár a lakosság az év következő időszakában. Legoptimistábbak jelenleg az ingatlan-beruházók, akik 6,73 százalékpontos emelkedéssel javították igen alacsony ingatlan-konjunktúra indexüket, és így most 23,93 százalékos értéket értek el.

Az ingatlan-beruházók konjunktúra-indexe 2009 márciusában 13, az év júniusában további 3,6 százalékponttal csökkent. Az év első hat hónapjában összesen 16,6 százalékponttal esett, az év harmadik negyedévében viszont 6,73 százalékponttal erősödött. A mostani 23,9 százalékos beruházási konjunktúra index 200l-tól mért második legalacsonyabb értéket mutatja. A beruházói optimizmus még nem igazán a jelentős mértékű beruházásokról ad számot, csak azt fejezi ki, hogy már kevésbé pesszimisták az ingatlanberuházó cégek, mint három, illetve hat hónappal ezelőtt voltak. Mind a lakosságtól, mind a nem lakossági megrendelőktől minden ingatlantípus esetén továbbra is csökkenő, illetve stagnáló számú ingatlan-beruházást prognosztizálnak.

A beruházó vállalatok szerint a következő fél évben a főváros nem zöldövezeti részén található irodák lesznek a legnagyobb, de a korábbinál alacsonyabb, mértékben kihasználva. A várakozások szerint továbbra is a főváros zöldövezeti és nem zöldövezeti részein található logisztikai ingatlanok kihasználtságát várják a legjobbnak.

2009 első három hónapjában az ingatlan-forgalmazó vállalatok konjunktúra-indexe 11,45 százalékponttal csökkent, az év második negyedévében viszont 6,55 százalékponttal növekedett. Az év harmadik negyedévében már alig változott. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan-forgalmazó vállalkozások a következő fél évben feltehetően már további forgalomcsökkenésre nem számítanak, de még nem bíznak az ingatlanforgalom jelentős fellendülésében. Sokan próbálnak megszabadulni – főleg hitellel terhelt ingatlanjaiktól. A keresleti oldalon kismértékben emelkedett az ingatlanok – főleg az 55 négyzetméternél kisebb lakások – iránti vételi és bérleti szándék is.

A lakosság ingatlanforgalmi konjunktúra-indexe 2009. év első negyedévében 5,8 százalékpontot esett (34,8 százalék), az év második negyedévében 0,3, a harmadik negyedévben további 6,35 százalékponttal emelkedett (41,4 százalék), mely leginkább azt tükrözi, hogy további visszaesést nem vár a lakosság az ingatlanpiacon, legfőképpen a stagnálásban, illetve szerény mértékű lakásforgalom növekedésre számítanak.

E változatlanság, illetve kismértékű keresletnövekedés magyarázata, hogy a lakosság nem a következő hat hónapban kíván növekvő számban lakást venni. A lakosság többségének csökken a fizetőképes kereslete, szigorúbbak a hitelfeltételek, a magasabb deviza és forintkamatok hatására a következő időszakban sem javul a családok hitelfelvételi kedve és lehetősége. Jelentős mértékben akkor nő meg a lakásingatlanok forgalma, ha a lakosság vásárlóereje tartósan növekszik.

A lakosság körében azok vásárolnak ingatlant az elkövetkező hat hónapban, akik már régebben eltervezték, van készpénzük, illetve mernek hitelt felvenni, hiszen többen felismerték azt a vonzerőt, hogy most olcsóbban juthatnak a kívánt lakáshoz, ingatlanhoz, mint amikor nagy, illetve nagyobb az ingatlanforgalom és magasabbak az eladási árak.

Az önkormányzatok a következő hat hónapban összességében valamivel kevesebb beruházást, és valamivel kevesebb felújítást és közműfejlesztést terveznek, mint az előző fél évben. A következő hat hónapban csökkenő mértékű oktatási és művelődési intézmény, igazgatási és irodaépület felújítását, építését végeztetik el, mint három hónappal ezelőtt. A vélemények azt tükrözik, hogy a polgármesteri hivatalok már tudják, hogy kevesebb központi költségvetési hozzájárulásra számíthatnak a következő hat hónapban, mint egy évvel ezelőtt, emiatt szerény mértékű ingatlan-felújítást és -beruházást terveznek.

Az önkormányzatok ingatlan-fejlesztési indexe az év első negyedévében 6,9 (53,5 százalék), a második negyedévben 0,3, a harmadik negyedévben további 3,5 százalékpontot vesztett értékéből, így jelentős – kilenc hónap alatt 10,7 százalékpontos – veszteséget szenvedett el az önkormányzatok ingatlan-fejlesztése (49,7 százalék).

A vállalatok ingatlanfejlesztési indexei viszonylag alacsonyak, általában 28 - 40 százalék között változnak. 2009 első három hónapjában 2,8, a második negyedévben további 3,8, a harmadik negyedévben 0,2 százalékponttal maradt el az előző negyedévi értéktől, mely kilenc hónap alatt 6,8 százalékpontos értékvesztést mutat (28,7 százalék). Ez még természetesen nem azt jelenti, hogy alapvetően megváltozik a vállalatok ingatlan-fejlesztésének mértéke. Azt viszont mindenképpen jelzi, hogy a vállalkozások ingatlanfejlesztési szándékai továbbra is igen alacsonyak, érdemi változással középtávon sem számolhatunk, főleg nem a következő hat hónapban.

Az ingatlanpiac szereplői 2009. évre az Ecostat által előre jelzett átlagos éves (4,4 százalék) inflációnál differenciáltabb árváltozást prognosztizáltak. Legmagasabb árnövekedést (5,6 százalék) az építőanyag-áraknál várnak. Az építési-szerelési tevékenységek (3,8 százalék), a munkaerő-költségek (2,2 százalék) és a tervezési díjak árai (2,5 százalék) alig nőnek, míg az építési telkek árai átlagosan 1,5 százalékkal csökkennek.

A kínálati ár növekedését várók 4 - 8,5 százalékos átlagos, kissé alacsonyabb drágulást prognosztizálnak az egyes ingatlanfajták körében (az előző negyedévben 4,8 - 7,7 százalék). Az árcsökkenést vélelmezők becsült átlagos mértéke szélesebb sávban mozog, 1,6 - 10,8 százalékosra teszik az ingatlanok árának esését. Ha az árak növekedését és csökkenését átlagoljuk, akkor összességében minden területen csökkenést kapunk. Legkisebb áresést a használt lakóépületeknél (-,1,1 százalék), az új logisztikai ingatlanoknál (-2,1 százalék), az „A” kategóriás irodáknál ((-4 százalék) és az új építésű kereskedelmi (-4,4 százalék) építményeknél valószínűsítenek. Legnagyobb csökkenés továbbra is a használt kereskedelmi (-8 százalék), a használt ipari építményeknél (-7,9 százalék) és a „B” kategóriás irodáknál (-6,7 százalék) várnak a forgalmazó vállalatok.

A bérleti díjak jövőbeni változásának megítélésekor a vizsgált ingatlantípusok többségénél jellemzően stagnálást vélelmeznek a forgalmazók. Átlagosan az új lakóépületeknél 4,6 százalékos bérleti díj emelkedést várnak, a használt lakóépületeknél viszont (-2,9%) csökkenést. Az új logisztikai ingatlanok (-4,3 százalék) és az „A” kategóriás irodák (-4,9 százalék) bérleti díjai csökkennek a legkevésbé. Legnagyobb mértékben esnek vissza a bérleti díjak a használt ipari építményeknél (-9,6 százalékkal), a használt kereskedelmi ingatlanoknál (-8,2 százalék), valamint a „B” kategóriás irodáknál (-8,4 százalék).

 

[Forrás: OrientPress Hírügynökség]